Купля-продажа и аренда недвижимости

[Туся]

Рано или поздно,но каждый из нас сталкивается с вопросами по недвижимости.Именно это и натолкнуло на мысль о создании данной темы.Думаю,что экспертов тут найдётся немало,впрочем,как и скептиков,вот ,сообща и попробуем разобраться.Взвесить,так сказать все "ЗА" и "ПРОТИВ".

Начну пожалуй с аренды.

Если вы хотите сдать в аренду жильё и обезопасить себя от обмана,а имущество от порчи-никто не вправе помешать вам заверить договор нотариально.Существуют краткосрочные(до 11 мес)и долгосрочные виды данного договора.

Но при этом не следует забывать о том,что придётся платить налоги.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 793 и частью 1 статьи 794 Гражданского кодекса Украины обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации подлежит договор найма недвижимого имущества — здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей), если он заключается сроком на 1 год и более. Такой договор заключается в простой письменной форме.

 

Согласно абзацу "б" подпункта 9.1.4 пункта 9.1 статьи 9 Закона о доходах физлиц договор аренды недвижимого имущества подлежит нотариальному заверению в случае, если арендатор-физлицо не является субъектом предпринимательской деятельности. При этом нотариус обязан информировать о таком договоре налоговый орган по основному месту жительства арендодателя в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

 

Из вышесказанного следует, что в соответствии с нормами Гражданского кодекса Украины нотариальное заверение и государственная регистрация договора зависит только от срока договора аренды и не зависит от статуса сторон договора (юридические или физические лица). Поэтому, если договор аренды недвижимого имущества в данном случае заключается сроком на 11 месяцев, т.е. меньше, чем на 1 год, с другим лицом, нежели арендатор-физлицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности, то такой договор нотариально не заверяется и не регистрируется в органах государственной регистрации.

 

Если же арендатором недвижимого имущества является физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности, то договор аренды недвижимого имущества подлежит нотариальному заверению независимо от срока аренды. В таком случае ответственность за начисление и уплату (перечисление) налога в бюджет с дохода, полученного от предоставления недвижимого имущества в аренду, возлагается на налогоплательщика-арендодателя, который обязан самостоятельно начислить и уплатить налог в бюджет в сроки, установленные для квартального налогового периода, т.е. в течение 40 календарных дней, следующих за последним днем отчетного квартала, в котором выплачена (начислена) плата за аренду.

 

Договор аренды,который предлагается частью агентств по недвижимости(а,как правило-это просто один ЧПшник,который собрал некий коллектив,арендовал офис и гордо назвал всё это "агентство недвижимости")не имеют юридической силы.

В 99% случаев арендодателя,впрочем,как и нанимателя,риэлтор видит первый (и последний) раз в жизни,поэтому информацией о порядочности той или иной стороны он вряд ли владеет.И исходя из "филькиной грамоты" в виде договора,который "подписывается на коленке"-претензии предъявлять будет не к кому.

Кстати,перед тем,как заключать какой-либо договор в любом агентстве,не лишним будет поинтересоваться,имеет ли данное агентство лицензию на право заниматься риэлторской деятельностью,а не просто проверить свидетельство ЧП.

[Туся]

Вот простой пример из жизни.

В агентстве N две недели назад раздался звонок,человек уставшим голосом просил подобрать вариант по аренде,услышав,что агетство арендой не занимается,просто бросил трубку,так и не дослушав до конца.

Задело-перезвонили и выяснили,что потенциальный арендатор уже неделю!!! обзванивает все агентства Симферополя и никто не хочет с ним сотрудничать.Почему? Да всё просто!

Харьковская компания искала жильё для бригады специалистов в определённом районе,казалось бы-ничего сложного,только вся сделка должна была пройти легально,с подтверждающей документацией,а комиссия перечислена на р/с агентства,по акту выполненных работ.

Вот тут-то наши агентства на попу и сели...

Сделали для клиента исключение-подняли зад и нашли жильё(дабы защитить честь города),предоставили всю документацию и получили заслуженную комиссию.

[snegovik]

Статье видимо много лет уже

Сейчас такие сроки

 

Стаття 793. Форма договору найму будівлі або іншої

капітальної споруди

 

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх

окремої частини) укладається у письмовій формі.

 

2. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх

окремої частини) строком на три роки і більше підлягає

нотаріальному посвідченню. { Частина друга статті 793 в редакції

Закону N 501-V ( 501-16 ) від 20.12.2006 }

 

Стаття 794. Державна реєстрація договору найму будівлі або

іншої капітальної споруди

 

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх

окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки,

підлягає державній реєстрації. { Частина перша статті 794 в

редакції Закону N 501-V ( 501-16 ) від 20.12.2006 }

 

 

Вопросы налогообложения регулируются Налоговым кодексом http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2755-17

[Туся]

Тоже интересная статейка,уже посвежее

Согласно с требованиями ч. 3 ст. 640 ГК договор, который подлежит нотариальному удостоверению или госрегистрации, является заключенным с момента его удостоверения или госрегистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и госрегистрации – с момента госрегистрации.

 

Следовательно, права и обязанности у сторон договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей) возникают с момента заключения такого договора, если иное не предусмотрено самим договором. В случаях, установленных ст. ст. 793 и 794 ГК (если договор аренды заключается на 3 года и более), моментом заключения такого договора аренды являются нотариальное удостоверение и госрегистрация договора соответственно.

 

Пунктом 5 Временного порядка государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением КМУ от 26.05.2004 г. № 671, предусмотрено, что государственная регистрация сделок, в том числе и договоров аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей), осуществляется путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с нотариальным удостоверением сделки. Дата и время внесения соответствующей записи является датой государственной регистрации договора.

 

Таким образом, госрегистрация договора аренды в понимании ст. 794 ГК, как и его нотариальное удостоверение, осуществляются непосредственно нотариусом. В подтверждение госрегистрации договора его сторонам предоставляются извлечения из Государственного реестра сделок.

 

Что касается госрегистрации права пользования (найма, аренды), то обязательной госрегистрации подлежат вещные права, возникшие на основании договоров, заключённых после вступления в силу ЗУ от 11.02.2010 г. N 1878-VI "О внесении изменений в ЗУ "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" и другие законодательные акты Украины" (то есть, начиная с 16 марта 2010 года). В порядке, определенном указанным Законом, госрегистрация осуществляется с 1 января 2012 года.

 

До 1 января 2012 года такая госрегистрация права проводится регистраторами БТИ в порядке, предусмотренном Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество (далее - Временное положение).

 

В соответствии с указанным Временным положением такая госрегистрация также является обязательной. Однако нормы Временного положения, действующие до 1 января 2012 года, не связывают момент государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями с возникновением у сторон взаимных прав и обязанностей в соответствии с договором.

 

Следует отметить, что в понимании Временного положения государственная регистрация прав - это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество путем внесения соответствующей записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество. Такая регистрация является дополнительной гарантией защиты прав и законных интересов, возникающих на основании заключенных договоров, как в отношениях между сторонами таких правоотношений, так и в отношениях с третьими лицами, в том числе с органами власти.

 

В то же время подчеркиваем, что с 1 января 2012 года, исходя из положений ч. 3 ст. 3 ЗУ "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений", будет изменен момент возникновения права пользования в соответствии с договором найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) - такое вещное право /пользования/ будет возникать именно с момента его госрегистрации.

 

 

И вот

В соответствии с Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничения» и другие законодательные акты Украины» от 11.02.2010 г. № 1878-VI с 1 января 2012 года указанные договоры не будут подлежать государственной регистрации.

[Туся]

Снова-здорово....

С 01.06.2012 вступил в силу закон об оценке недвижимости.Теперь все сделки должны проходить согласно экспертной оценке(сертифицированных !!!) оценщиков,которых,как выяснилось, в Симферополе -единицы .

Сертификат именной,выдаётся исключительно в Киеве,по прохождении обучения и сдачи тестов.

По логике -вытяг больше не требуется,но! БТИ официально об этом никто не уведомлял...Считаем:вытяг 800грн,+экспертная оценка(была от 550 грн,но ,при отсутствии конкуренции,при вновь открывшихся обстоятельствах,дойдёт до 1000грн)-опять деньги в казну,но не на благо народа...

Ладно,купили,дальше -регистрация...По новому закону,регистрирует право собственности нотариус,но выдаёт документ некий регистратор при минюсте,который ещё не назначен....Техпаспорт,на основании документа,выданного регистратором,меняет БТИ,которое,вроде,после 28 июля вообще упразднят....Чем дальше,тем страшнее.Боролись с коррупцией,а запутали всё так,что в конце лета не купиь,ни продать будет просто не реально.....

[Sophist]

А сколько сейчас в Симферополе стоит аренда 1к квартиры без посредника? Понятно что квартира квартире рознь, но какова нижняя планки для квартиры в нормальном состоянии с мебелью и инетом/тлф линией?

Спасибо!

[Настя М.]

1300(совдеп, но чисто) и до бесконечности. В зависимости от комуналки, включена или нет.

[svlad]

1300(совдеп, но чисто) и до бесконечности. В зависимости от комуналки, включена или нет.

Ой, думаю это наверное не совдеп, а царизм будет, тока без палат )))

[JulyRM]

День добрый! (утро/вечер/ночь)

 

Думаем семьей переехать с заполярных российских краев в теплый светлый Симферополь. Возникает немало вопросов - потому и решила обратиться за помощью прямо к вам, местным жителям.)

 

Свекровь моя крымчанка (Джанкой), уехала в Россию еще в советские времена. После недавних всем известных событий и на основе многолетнего желания выехать с севера защекотала идея - почему бы не в Крым? Еще год назад такой вариант не рассматривался - я лично несколько лет подряд ездила на Украину, и (честно то говоря) волосы становились дыбом, и пара то месяцев проходила на нервах сплошных - сейчас, после вступления в РФ, уверена я ситуация будет меняться к лучшему по многим направлениям, а значит и переезд будет иметь смысл.

 

Итак, вопросы.)

 

1. Действительно ли снять вменяемую квартиру в Симферополе на месяц летом можно в пределах 12-15 т.р.? Снижается ли аренда зимой?

 

2. Цены на недвижимость. Можно ли рассчитывать на покупку 2-3-ех комнатной квартиры (вторичка, в хорошем состоянии, в благоустроенном районе) тысяч за 45-50 у.е.? Какие в среднем цены? Или сейчас рынок качает? Есть ли хорошие сайты, где можно посмотреть?

 

Есть ли в черте города частные сектора с адекватными новыми домами, городской канализацией, водой и прочими радостями, ну и по цене, конечно, бюджетными (в пределах 100 т.у.е.)?

 

3. Плата по коммуналке. Как у вас в среднем? Для примера мы платим за двушку не на окраине, недалеко от центра в среднем 5,5 т.р. Электричество 2,34 в рублях, вода 18,9...

 

4. Работа тоже очень интересует.) В том, что она есть я не сомневаюсь, но как дела обстоят с зарплатами? Можно ли назвать 20-30 т.р. (5-7-10 т.гр.) средней? Или такую еще надо постараться найти? Спрашиваю о коммерческих местах (разных продавцах да менеджерах) на текущий момент. Ожидается ли подъем зп в коммерции - ведь сейчас военные, полиция в разы больше у вас получать станут, да и простые бюджетники тоже поднимутся. В этой связи не скачут ли цены?

Также есть ли местные хорошие сайты, где можно ознакомиться с вариантами?

 

5. Какие реальные настроения в народе в связи с вступлением Крыма в Россию?

Есть у нас и знакомые и родственники - мнения разные, но все же большинство из них почему-то настроены против России. Аргументы у них странноватые, точнее они вообще отсутствуют, одни эмоции - не в обиду будет сказано - складывается впечатление, что промывали и полоскали ум-разум у них долго и тщательно. Насколько мое заключение верно? Сильно ли разнятся настроения молодежи и старшего поколения?

 

6. Много ли людей сейчас уезжают/приезжают из/в Крыма? Нет ли явного оттока/прироста населения?

Какие прогнозы на этот летний отпускной сезон? У нас слух прошел, что из Украины отдыхающих почти не будет (в этом году по крайней мере).

 

7. Ну и есть ли какие-то явные проблемы у города, которые можно назвать с ходу?

[Neinsager]

1. Я не очень в курсе цен на аренду жилья, но судя по местным объявлениям — озвученная вами цена за нормальную квартиру реальна скорее при долгосрочной аренде, если снимать только на месяц — выйдет, ИМХО, процентов на 20% дороже. Ну и в Симферополе не очень развит этот сегмент (я имею в виду сдачу на месяц-два), ибо всё-таки не курортный город. Зимой аренда не падает — так как как раз осенью начинается активность из-за начала учебного года в ВУЗах.

 

2. Цены — см. опять же местные объявления. Насколько я вижу, купить реально, тем более, что рынок фактически стоит на месте (политическая нестабильность, отсутствие доступной ипотеки, и т.д.). Частный сектор — очень разный, но, ИМХО, в 100 тыс. у.е. вы не вложитесь.

 

3. Коммуналка — у меня 3-комнатная квартира в типовой панельной 9-этажке: в отопительный сезон (ноябрь–март) — ~850 грн./мес. (3250 руб.), в остальное время — ~250 грн. (950 руб.).

 

4. Средняя зарплата в городе, по оптимистическим раскладам, на текущий момент — ~3–4 тыс. грн. (11.4–15.2 тыс. руб.).

 

5. Настроения — очень разные, это вполне видно по нашему форуму :) От бурного оптимизма до аргументированного скепсиса.

 

6. Миграционные потоки — в пределах обычного, в прошлые годы они усиливались к курортному сезону, когда подтягивались сезонные работники. Курортный сезон в этом году, думаю, будет куда менее удачным, нежели в прошлые годы — как бы не в половину меньше будет отдыхающих.

 

7. Явные проблемы? Ну я бы назвал таковой крайне изношенную инфраструктуру — де-факто последние 25 лет не делалось толком ничего, латали дыры, и не более того.

[JulyRM]

Schwein, спасибо за ссылочки, ознакомлюсь.)

В общем картинка вырисовывается, надо ехать смотреть на месте.)

Зарплаты только огорчили, немножко.) Но они наверное везде имеют такое свойство - огорчать.) За год пока все устаканится глядишь что-то и поменяется.

 

5. Но в общем то спокойно, тихо?) Я пока в форумную атмосферу не вникла.)

 

7. Ну да, на советских лямках..

[Neinsager]

Зарплаты только огорчили, немножко

Ну а что вы хотели? Глубокая провинция, да еще с кучей застарелых проблем в экономике...

 

Но в общем то спокойно, тихо?

Да. Как ни крути — Крым умудрился пропустить мимо себя всю эту киевскую возню... Потом, конечно, чуток поволновались («вежливые люди», независимость, референдум), но без особого фанатизма и всплеска немотивированной агрессии на улицах.

 

Ну да, на советских лямках

Сугубо для примера — не во всех районах города водоснабжение круглосуточное.

[acтра]

посмотрела "местные объявления", новые дома не увидела разруху, с водой везде плохо или есть благополучные районы?

[Neinsager]

новые дома не увидела разруху

Запятая пропущена после «дома» или после «увидела»? :)

С водой в городе по-разному — посмотрите эту тему, там почти все районы упомянуты.

[JulyRM]

Да, о проблемах с водой наслышана. Да что там - замучена за каждую поездку была.( Это, конечно, быстро не наладится.

А качество воды какое?

 

А я вот новые дома заметила.) Строят, может и не активно, но строят. В Севастополе вроде как тоже. Качество правда по картинке не определишь, есть вопросы, смотреть на месте.

[JulyRM]

Ну а что вы хотели? Глубокая провинция, да еще с кучей застарелых проблем в экономике...

Многого и не хотела.) Понимаю куда ехать собираемся, не за легкой жизнью и не за персиковыми садами на берегу моря.) Особенно в первое то время.)

Уехать хочется больше для сохранения здоровья, которое уже в 25-27 лет барахлить начинает, север вытягивает силы. Да, доходы упадут, но если учесть сколько тратится на возможность летом на солнышке погреться, да с детем, подольше - не так то все и страшно.) Мы не привередливые, работать умеем, да и получше в Крыму экономически сейчас должно стать.)

[Neinsager]

JulyRM

Новостройки, конечно, тоже есть. Может не так много на фоне существующего жилого фонда, но — строят потихоньку. Качество построенного смотреть надо лично — девелоперы очень разные...

 

P.S. Если не секрет — в каком городе сейчас живёте?

[JulyRM]

Не секрет - Мурманск.) Не бывали у нас?)

Не скажу что регион у нас бедный, нет. Есть свои плюсы, есть свои минусы.

[Neinsager]

JulyRM

Был, но еще при советской власти. С тех пор, наверное, много чего изменилось.

[JulyRM]

JulyRM

Был, но еще при советской власти. С тех пор, наверное, много чего изменилось.

Все меняется.)

Если о жилье, то ничего у нас почти не строится (зато ж торговых центров понаделали)). Тихим ходом вот бараки расселять начали. В 90-е все стояло, только недавно зашевелилось. Но отток населения высок, тысяч на 150 сократилось с развала союза.

Если по зп, то тысяч 25-30 можно назвать средней, доступной. Моряки, вояки, представители крупных предприятий и пр. имеют среднюю зп выше.

[JulyRM]

Насколько я знаю, сейчас есть проблемы с оформлением документов (купля-продажа). Неизвестно, когда наладится? Или нас коварно обманули и купить квартиру (оформить все как положено) можно уже "сегодня"?)

[zachott]

Насколько я знаю, сейчас есть проблемы с оформлением документов (купля-продажа). Неизвестно, когда наладится? Или нас коварно обманули и купить квартиру (оформить все как положено) можно уже "сегодня"?)

С точки зрения укр.закона-можно,но хлопотно. По российскому - хз.

[iLaMa]

Я как раз только что создал тему - в пятницу, 25 апреля будет проводится Семинар Что будет с нашими деньгами (и депозиты и кредиты) и недвижимостью в Крыму?

 

Один из 2 основных вопросов как раз Регистрация прав собственности на землю и недвижимость. Как сохранить своё.

 

Семинар платный.

[в.ч.02310]

купить можно, зарегистрировать право пока нет.

[JulyRM]

Вроде как с 1 июля наладят слышала. Ну там видно будет.