Дачная амнистия

[Adfuckatt]

Поговорим о «дачной амнистии»

Словосочетание «дачная амнистия» используется крымчанами как некая «индульгенция», выданная государством для оформления самостроев и недостроев, которыми так богат крымский полуостров. Между тем, это совершенно неправильное представление о самой сути «дачной амнистии» и возможностей ее использования.

В российской правоприменительной практике к сносу самовольно возведенных строений относятся не просто легко, а ОЧЕНЬ легко. Знаменитая статья 222 Гражданского кодекса РФ работает вовсю – «Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет». «Узаконить» самоволку практически нереально, особенно если под строением нет земли.

Отсюда первый практический вывод: земля. Участок для «дачной амнистии» должен быть не просто «оформлен», а иметь соответствующее целевое назначение. Это может быть земля: "Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)", "Для ведения личного подсобного хозяйства (код 2.2)", "Объекты гаражного назначения (код 2.7.1.)", "Ведение садоводства (код 13.2)", "Ведение дачного хозяйства (код 13.3)" российского классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Второй практический вывод: параметры здания должны соответствовать требованиям дачной амнистии. Количество этажей - не более трех (включая мансардный этаж); площадь - не более 300 квадратных метров; отсутствие жилых помещений (квартир), являющихся самостоятельными объектами недвижимости.

И при выполнении этих условий – «единственным основанием для государственной регистрации права собственности физического лица на объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке … является правоустанавливающий документ на земельный участок, в границах которого расположен такой объект недвижимого имущества».

Иными словами – право собственности на строение оформляется по упрощенной процедуре (она же - «дачная амнистия») только при наличии прав на землю. Легализации самозахватов при этом не происходит.

Участок должен быть в российском кадастре и реестре прав собственности, а по легализуемому зданию должны быть проведены кадастровые работы соответствующим специалистом (кадастровым инженером).

Так что занимайтесь оформлением участков, уважаемые граждане.

[Neinsager]

«Лодочные кооперативы», как я понимаю, примерно по той же схеме?

[Adfuckatt]

«Лодочные кооперативы», как я понимаю, примерно по той же схеме?

 

Сильно сомневаюсь. "Лодочные кооперативы" находятся в пятисотметровой зоне и как правило собственно "гаражами для лодок" давно уже не являются. Можно спрогнозировать, что для таких "кооперативов", как Утес, например, могут наступить непростые времена. Проще говоря - у них не будет целевого землеотвода, а это признак самоволки, ст. 222 ГК РФ.

[Adfuckatt]

Бытовой самострой: отказ в регистрации. Вред и польза БТИ.

 

Очередной клиент был крайне возмущен отказом Госкомрегистра регистрировать право собственности на его строение – дом с хозпостройками. «В кадастр внесли? Внесли. А регистрировать не хотят. А у меня даже новый паспорт БТИ есть, уже при России сделан!»

Далее следовала нецензурная лексика.

 

Беглого взгляда на документы хватило, чтобы посочувствовать клиенту. Регистрирующие органы оказались правы. Почему – ведь все ж вроде было? Было украинское свидетельство о праве собственности на строение, был уже российский кадастровый паспорт, и был даже паспорт БТИ! Чего же не было?

Внимательности и рассудительности. Элементарной.

 

Небольшая предыстория. В РФ, в отличие от Украины, и строение, и земля, на которой строение стоит, подлежал внесению в два реестра.

 

Первый – кадастр. Это, по простому, «реестр чертежей». Реестр схем. То есть в него вносятся параметры земельного участка, параметры строения.

 

Второй – реестр прав. В него вносят данные о том, кому эти «параметры» - строения, земельные участки – принадлежат.

Эти реестры работают во взаимодействии, но не зависимы друг от друга. Это логично – и параметры земельного участка/строения, и состав собственников могут меняться.

 

В Украине кадастровому учету подлежали ТОЛЬКО земельные участки. Роль кадастра для строений в Украине выполняли БТИ.

И вот отсюда начинается проблема.

 

По сути, БТИ – просто склад чертежей, не более того. В штате БТИ – техники/ чертежники. НО!

 

Со времен «славнозвісного» приказа украинского Минюста № 7/5 2002 года (юристы знают, о чем речь), исполнительные комитеты городских, поселковых и сельских советов имели полномочия ПРИЗНАВАТЬ право собственности на строения, ПОДГОТОВКОЙ соответствующей документации занимались, как правило БТИ. Поскольку исполкомам было лень заморачиваться и бюджетно кормить соответствующие отделы. Проще было поручить подготовку документов БТИ, и основываясь на их «правовых выводах», принимать (или не принимать) решения о признании прав собственности на строения.

 

И в сознании крымско – украинского обывателя прочно укоренилось: именно БТИ «узаканивает» строения. Поскольку именно так работали соответствующие (не будем называть их коррупционными) схемы, и желающий получить заветное свидетельство обыватель и относил, и получал документы о собственности именно в БТИ. На то, что решения при этом принимал исполком, никто внимания не обращал – никто ведь в исполком-то не ходил. Это заблуждение поддерживалось еще и тем, что до 2013 года записи в украинский реестр прав собственности на недвижку вносили именно БТИ.

 

А теперь – к сути.

 

Внесение крымской недвижимости в российские реестры происходит по принципу «что принес - то и регистрируем». Сначала то, «что принес», вносится в кадастр (чертежи/схемы), а потом, ПРИ НАЛИЧИИ ОСНОВАНИЙ, права регистрируются за собственниками.

 

А что принесет крымчанин? Где чертежи его строения?

 

В паспорте БТИ.В который в соответствующие графы, при вызове техника, вносится ВСЯ информация о строении с указанием ПРИЗНАКА САМОВОЛЬНОСТИ при наличии самоволки.На что никто внимания не обращает, потому что не знает толком, куда смотреть.

 

Приносится такой паспорт БТИ в Госкомрегистр, и тамошний кадастровый человек делает свою работу – переносит данные технического паспорта БТИ в кадастр. Всю информацию, и про самоволку – тоже.

И когда настает время регистрации права, начинает работать Гражданский кодекс РФ, который в общем НЕ ПРЕДУСМАТРИВАЕТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНОЕ СТРОЕНИЕ. Исключения из этого жесткого правила есть, но процедура сложна и требует, в первую очередь, наличия права на землю под такой самоволкой.

 

А с этим в Крыму сложно… Пристроечки к первым этажам, «ну мы немного расширили комнатку», «тут раньше была летняя кухня, мы ее только, на пару этажей, отремонтировали » и так далее – примеры перед глазами. Практически, «частные» строения без самостроя (куда естественно относится и самовольная перепланировка) можно пересчитать по пальцам… я, например, таких почти и не встречал.

 

«Как же узаконить самострой?» - думает обыватель, и по старой памяти идет в БТИ, «узаканивать». Именно так поступил клиент в начале моего рассказа. Там с него берут деньги, на место выходит техник, и - вносит в техпаспорт все, в том числе – и самострои.

 

И ситуация превращается в тупиковую - имеющий в техпаспорте БТИ информацию о самострое гражданин сам, своими руками отнес свой самострой в соответствующие органы – а право собственности на самострои регистрировать нельзя. И «изъять» внесенную в кадастр информацию не получится.

 

«Чего ж тогда кадастр вносит данные о самострое, могли б и не вносить, раз незаконно?» - спросит внимательный читатель. А кадастру без разницы. Он чертежами занимается. На то он и кадастр.

Бывает даже, что несут на кадастровый учет «старый» паспорт БТИ с информацией о самостроях. Это уж совсем необъяснимо.

 

Зачем, спрашивается?

 

Подчеркну: аргументы «а тут всегда так было», «это еще мой пра-пра-прадедушко строил», «а я не знал», «да тут всего пару метров прихвачено» - не работают. Регистратору прав на эмоции плевать, и это правильно.

Информация в свидетельстве о праве собственности на строение (украинском) должна точно соответствовать информации об этом строении в техпаспорте БТИ. Иначе регистрации права не будет.

 

Выход?

 

Если земля под строением оформлена – проще, можно попытаться использовать для сасостроя процедуру «дачной амнистии», в Крыму это уже реально работает, выше я уже писал об этом.

 

А вот если земли нет…

 

Тогда остается обращение в администрацию города/поселка/села о «дооформлении» или выделении земли – вдруг получится? С «дооформлением» - специфической крымской процедурой – полегче: это когда начал «при Украине», но не закончил, и земельный участок не подпадает под конкурсные процедуры. Если земли нет вообще, а такое случается (например, дом «при Украине» куплен без земли и перестроен) – тогда все гораздо сложнее, тут не всегда помогают и судебные процедуры признания прав.

 

Хотя это и трудно, и долго, легализовать самострой без земли не получится – в России на этот счет гораздо более строгие правила (и судебная практика) по сравнению с Украиной.

 

Поэтому внимательно смотрите, ЧТО ИМЕННО вы подаете для постановки здания на кадастровый учет. Ведь многих проблем можно избежать, приведя паспорт БТИ в соответствие с «украинскими» свидетельством о праве собственности еще до обращения в кадастр. А вот как это сделать – каждый думает сам.

 

В конце концов, должна же быть польза и от крымских БТИ.

[Зевака]

Бытовой самострой: отказ в регистрации. Вред и польза БТИ.

 

 

Небольшая предыстория. В РФ, в отличие от Украины, и строение, и земля, на которой строение стоит, подлежал внесению в два реестра.

 

Первый – кадастр. Это, по простому, «реестр чертежей». Реестр схем. То есть в него вносятся параметры земельного участка, параметры строения.

 

Второй – реестр прав. В него вносят данные о том, кому эти «параметры» - строения, земельные участки – принадлежат.

Эти реестры работают во взаимодействии, но не зависимы друг от друга. Это логично – и параметры земельного участка/строения, и состав собственников могут меняться.

 

 

Для информации: сделки по недвижимости будет контролировать единая система.

 

http://realty.vesti.ru/articles/35510

 

/