Покупка и продажа недвижимости

[zachott]

Да и наличие или отсутствие нотариуса никак не повлияет на проверку наличия обременений по объекту. Для этого есть справка ЕГРП (выписка из единого государственного реестра протокола)

Как эта справка дает гарантию по недвижимости, на которую украинский суд выносит арест? На прошлой неделе была сделка, где вечером снимали арест, на утро уже была информация в реестре о снятии ареста и недвижимость тут же перепродавалась другому собственнику. Как это реализуется в случае с крымской недвижимостью, если нет доступа в украинский реестр?

[zachott]

Подписи ставятся когда угодно. В УФРС (регистрирующий орган) приходят обе стороны сделки, там они ещё раз ставят свои подписи о том что они согласны подать пакет документов на сделку, либо приходят их представители по доверенности, которую сделать можно у нотариуса. То есть суть от этого не меняется, просто нотариусы у вас будут меньше зарабатывать.

До конца еще не понял ситуации, но предвижу массу "интересностей" по Крыму в Киевских судах.)))

[ayoe]

Как эта справка дает гарантию по недвижимости, на которую украинский суд выносит арест? На прошлой неделе была сделка, где вечером снимали арест, на утро уже была информация в реестре о снятии ареста и недвижимость тут же перепродавалась другому собственнику. Как это реализуется в случае с крымской недвижимостью, если нет доступа в украинский реестр?

Я понятия не имею как это собираются реализовывать в случае отсутствия доступа к реестру. Но собственно, опять таки, если правоустанавливающие документы регистрировались в Крыму то в местных БТИ/ПИБ об этом должна быть какая-то информация. Тем более, что раньше они оформлялись исключительно у нотариуса, то есть информация о договоре ( в случае его утери) у этого нотариуса, либо в местной нотариальной палате. Остается проблема в обременениями в виде ипотечного кредита, залога квартиры у банка и т.д. Как проверять это не имея доступа в базу данных, я не знаю, поэтому и зашел сюда т.к. мой приятель хочет купить парочку квартир в Керчи и попросил узнать что и как.

[zachott]

Я понятия не имею как это собираются реализовывать в случае отсутствия доступа к реестру. Но собственно, опять таки, если правоустанавливающие документы регистрировались в Крыму то в местных БТИ/ПИБ об этом должна быть какая-то информация. Тем более, что раньше они оформлялись исключительно у нотариуса, то есть информация о договоре ( в случае его утери) у этого нотариуса, либо в местной нотариальной палате. Остается проблема в обременениями в виде ипотечного кредита, залога квартиры у банка и т.д. Как проверять это не имея доступа в базу данных, я не знаю, поэтому и зашел сюда т.к. мой приятель хочет купить парочку квартир в Керчи и попросил узнать что и как.

Советую приятелю пока повременить, ибо могут кинуть.

[ayoe]

Советую приятелю пока повременить, ибо могут кинуть.

Кинуть могут, но есть несколько но.

Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Информация об изменениях: Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ статья 31 настоящего Федерального закона дополнена пунктом 3, вступающим в силу с 1 января 2005 г.

 

Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение

1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.

3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации.

См. комментарии к статье 31.1 настоящего Федерального закона

 

 

 

Если правильно составить расписку, которая подтверждает выплату денег по сделке, то в случае потери собственности, можно ещё и получить профит т.к. в расписке можно прописать и штрафные санкции.

Изменено 26 апреля, 2014 пользователем ayoe

[zachott]

Кинуть могут, но есть несколько но.

 

Информация об изменениях: Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ статья 31 настоящего Федерального закона дополнена пунктом 3, вступающим в силу с 1 января 2005 г.

 

 

Если правильно составить расписку, которая подтверждает выплату денег по сделке, то в случае потери собственности, можно ещё и получить профит т.к. в расписке можно прописать и штрафные санкции.

Как Вы думаете, остановит ли граждан Украины, проживающих на материке такая расписка и решение суда РФ на территории Крыма, которое по украинским законам не имеет силы и не подлежит исполнению? Думаю ответ очевиден.

[ayoe]

Как Вы думаете, остановить ли граждан Украины, проживающих на материке такая расписка и решение суда РФ на территории Крыма, которое по украинским законам не имеет силы и не подлежит исполнению? Думаю ответ очевиден.

Так истребовать они могут только в российском суде, поэтому что там думают в Киеве можно глубоко наплевать. Из серии: а сейчас мы отключим газ.

[zachott]

Так истребовать они могут только в российском суде, поэтому что там думают в Киеве можно глубоко наплевать. Из серии: а сейчас мы отключим газ.

Просто окажется, что гражданин Украины, продавший недвижимость на территории Крыма совсем, по украинским документам и не собственник этой недвижимости вовсе. Собственник приедет и истребует.

[ayoe]

Проблемы то могут быть, только связанные с банками, если квартира заложена, но если банк не проинформировал крымский госреестр о том, что по этой квартире ему должны, то будет как в старой английской поговорке: Если ты должен банку 50 фунтов то это твои проблемы, если 50000 фунтов, то это проблемы банка.

Какие сложности возможными с физическими лицами, если они не вправе накладывать обременения на квартиру, это делают судебные органы (местные), органы опеки (тоже местные).

[ayoe]

Просто окажется, что гражданин Украины, продавший недвижимость на территории Крыма совсем, по украинским документам и не собственник этой недвижимости вовсе. Собственник приедет и истребует.

Ну вы же раньше подавали документы в местный БТИ, значит свидетельство о том, что они там регистрировались имеются у них на руках. Речь может идти только об обременениях.

Изменено 26 апреля, 2014 пользователем ayoe

[zachott]

Ну вы же раньше подавали документы в местный БТИ, значит свидетельство о том, что они там регистрировались имеются у них на руках. Речь может идти только об обременениях.

В последние время БТИ в Украине не имело отношение к регистрации недвижимости. Только изготовление технической документации и всё.

[ayoe]

В последние время БТИ в Украине не имело отношение к регистрации недвижимости. Только изготовление технической документации и всё.

Хорошо кто имел, вы же документы не в Киев отвозили на регистрацию сделки, значит по факту все это осталось в Крыму. В России, договор составляется в 4х экземплярах ( если с ипотекой в пяти), где по одному экземпляру после регистрации остается у продавца и покупателя, один в УФРС и один идет в налоговую.

[zachott]

Хорошо кто имел, вы же документы не в Киев отвозили на регистрацию сделки, значит по факту все это осталось в Крыму. В России, договор составляется в 4х экземплярах ( если с ипотекой в пяти), где по одному экземпляру после регистрации остается у продавца и покупателя, один в УФРС и один идет в налоговую.

Ага, у нас (в последнее время) у нотариуса проводилась сделка, заверялась печатью нотариуса и шел в регистрационную службу. Там регистрировалось в электронном виде (сервер вне Крыма)и выдавалось св-во (извлечение из реестра) на право собственности. И всё. Экземпляры договоров только у сторон.

А до этого вместо регистрационной службы надо было в БТИ. Там да, бумажки были.

[ayoe]

Ага, у нас (в последнее время) у нотариуса проводилась сделка, заверялась печатью нотариуса и шел в регистрационную службу. Там регистрировалось в электронном виде (сервер вне Крыма)и выдавалось св-во (извлечение из реестра) на право собственности. И всё. Экземпляры договоров только у сторон.

А до этого вместо регистрационной службы надо было в БТИ. Там да, бумажки были.

Сведения о том, что вы документы на регистрацию подавали, должны были сохранится, это может подтвердить факт регистрации сделки.Только меня одно смущает, как проверяется подлинность документов пересылаемая в электронном виде в Киев, полагаю, что их здесь на месте и рассматривали и выносили решение. И ещё вопрос, печать где зафиксирован переход права собственности прямо на договор ставилось, или отдельный вкладыш ? Просто я пока не понимаю, как документы выглядят, просто нотариальный договор с подписью нотариуса и больше ничего ? Или что-то ещё.

Изменено 26 апреля, 2014 пользователем ayoe

[zachott]

Сведения о том, что вы документы на регистрацию подавали, должны были сохранится, это может подтвердить факт регистрации сделки.Только меня одно смущает, как проверяется подлинность документов пересылаемая в электронном виде в Киев, полагаю, что их здесь на месте и рассматривали и выносили решение.

Да.

Я Вам пытаюсь пояснить следующее. При современном уровне техники сделать "практически подленные" документы на имущество несложно. Учитывая отсутствие возможности онлайн проверки состояния имущества (в Украине это может сделать нотариус) продавец может оказаться совсем не собственником. А потом придет собственник и потребует вернуть и принесет оригиналы документов в суд.

[ayoe]

Да.

Я Вам пытаюсь пояснить следующее. При современном уровне техники сделать "практически подленные" документы на имущество несложно. Учитывая отсутствие возможности онлайн проверки состояния имущества (в Украине это может сделать нотариус) продавец может оказаться совсем не собственником. А потом придет собственник и потребует вернуть и принесет оригиналы документов в суд.

Ну тогда чего сложного прийти к нотариусу и заверить подлинность составленных документов, у них то точно все это есть в бумажном виде в их журнальчике. Где фигурирует, подпись покупателя и продавца и сведения об объекте. Тут вроде никаких проблем.

[100m2]

http://dengi.ua/clauses/127830_Kak_ukraincu_zashhitit_nedvizhimost_v_Krymu.html

 

http://dengi.ua/clauses/127842_Dmitrij_Mosienko_-_o_krymskih_procedurah_registracii_nedvizhimosti.html

 

...существуют риски перерегистрации недвижимости на третьих лиц – на основании поддельных документов либо подложных судебных решений, которыми прежних владельцев будут лишать права собственности.

«Все очень просто: суд признает заключенный пару лет назад договор купли-продажи недействительным, поскольку недвижимость на момент сделки якобы находилась в залоге по кредиту и не могла быть продана. А по решению суда переписать жилье на нового владельца – дело техники», – объясняет столичный юрист, пожелавший остаться неназванным.

Чтобы избежать этого, нужно иметь на руках все правоустанавливающие документы (их оригиналы и сделать на всякий случай нотариально заверенные копии), так как Россия пообещала признавать легитимность документов, выданных на территории Украины. «Право собственности, которое до сих пор числится в старых реестрах БТИ, рекомендуется как можно быстрее внести в украинский Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество»...

 

...проблема в том, что провести легальную сделку с недвижимостью сейчас почти невозможно. Нотариусы не имеют доступа к реестрам, а значит, и права удостоверять договора купли-продажи.

Выйти из ситуации можно двумя способами. Первый – заключение предварительного договора купли-продажи, в котором будет зафиксирована сумма сделки, размер залога (например 30% или 50% стоимости недвижимости) и остатка, который покупатель оплачивает после отсрочки. Скажем, спустя полгода или в начале 2015 года.

Этот договор заверяется нотариусом на территории Крыма после проверки правоустанавливающих документов и получения согласия супруга (супруги) продавца на сделку. Когда вопрос с реестрами имущества решится, сделка завершается, покупатель вносит остаток суммы, и нотариус удостоверяет основной договор купли-продажи.

Однако не факт, что после того как Крым полностью перейдет в законодательное поле РФ, предварительную сделку признают действительной (например, нотариусы до сих пор используют украинские печати, но в нынешних условиях они могут не иметь юридической силы на документах). Кроме того, возрастает риск обмана: продавец окажется подставным лицом или исчезнет с деньгами покупателя; либо покупатель в сговоре с нотариусом попытается переоформить жилье на себя, не доплатив остаток продавцу.

Второй вариант – заключить полноценную сделку с недвижимостью в Крыму. Но сделать это на территории Украины и при условии, что и покупатель, и продавец зарегистрированы за пределами полуострова. Федеральный закон «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 21.03.2014 гласит, что такие сделки будут признаваться Россией...

 

...После формирования соответствующих структур Росреестра в Крыму собственникам крымской недвижимости придется ее перерегистрировать по российским правилам. И никакие киевские акции вроде ограничения доступа к реестрам обычным украинцам не помогут – дадут обратный эффект. Как сейчас, когда реальную сделку с недвижимостью в Крыму произвести невозможно, что создает простор для нечистоплотных личностей, предлагающих «совершенно легальные схемы продажи вашей крымской квартиры», например.

Ну а если не зарегистрировать? Тогда незарегистрированная недвижимость имеет все шансы стать бесхозной. Что, понятно, для собственника совершенно неприемлемо...

[ayoe]

Скажем, спустя полгода или в начале 2015 года.

И что дает эта отсрочка, ну передал последний платеж 1 января, а 2го января пришло третье лицо и заявило, что эта квартира моя по праву и показал свой пакет документов. Вариант второй, цены сильно изменились в сторону увеличения, покупатель потребовал расторгнуть сделку, ну и что делать в этом случае.

[Jannike]

Есть какие-нибудь новые (желательно достоверные) сведения, когда заработает Росреестр? Риелторы говорят с 1 июля, Темиргалиев сказал с 1 июня...

[Odin]

Хорошая статья (информационно-правовой портал Гарант) с гиперссылками на НПА и типовые формы документов по вопросу купли-продажи недвижимости.

[Натаниэль]

Не так страшен черт, как его малюют...

Главное - немного повременить.

По поводу обременений банка: В договоре купли-продажи с ипотекой обычно прописывается, какой банк какую сумму и на какой срок выдал, реквизиты кредитного договора. Разве в украинских свидетельтвах о регистрации права нет графы "обременения"?

Далее - Насколько я знаю, регистрация сделок в Реестре началась в Украине в 2013 году. Неужели вы думаете, что за год все успели перерегистрировать свое имущество? Очень сильно сомневаюсь. У нас в России с 1998 года работает Росреестр, но до сих пор встречаются документы, зарегистрированные еще в БТИ и в земельных комитетах. И они признаются действующими. А еще есть документы, выданные при СССР (в основном на индивидуальные жилые дома). И они также признаются.

Понятно, что будут и мошенники, но, думаю, что это будет совсем малый процент.

Единственно возможный вывод - переждать переходный период.

[Настёна]

Если честно, то я даже не знаю, как сейчас обстоят дела со сделками, но на сайтах недвижимости много продают и квартир, и домов в Крыму. Даже по программе Клуб СПП Южный берег Крыма. СПП-система партнерских продаж. В клубе состоят риэлторы и АН, которые работаю только с эксклюзивными договорами продаж. В таких сделках комиссию платит продавец, а не покупатель недвижимости. Вот пример http://spp-beregkrima.est.ua/objavlenija/jalta/kupit-kvartiru/