Покупка жилья в Симферополе

[Sirius]

Может кому-то будет интересно почитать:

 

Что в Украине выгоднее: аренда жилья или кредит?

 

Просто очень дорогое это дело для небогатых граждан – аренда жилья, кредит на жилье, покупка жилья. Насколько "самый дешевый" кредит на жилье дороже его аренды? За какое время арендующая жилье семья сможет собрать деньги на аванс по кредиту? И наконец, сколько лет арендующим жилье копить, чтобы взять квартиру "за свои", какую минимальную сумму надо откладывать? Ответы на эту серию вопросов искал Prostobank.ua.

 

Аренда vs кредит

 

На сегодня минимальная цена аренды однокомнатной квартиры (в хорошем состоянии со всей необходимой мебелью) в Киеве составляет 2000 гривен, но основная масса предложений стартует с уровня 2200-2400 гривен. Сколько же составляет минимальная цена ипотечного кредита квартиры на вторичном рынке ("первичку" пока не берем, ибо до постройки дома она будет означать необходимость для заемщика той же самой аренды)?

 

Возьмем самую на сегодня низкую на рынке вторичного жилья ставку кредитования – удобную заодно низким авансом (30%) и большим сроком (20 лет). Речь идет о программе с плавающей ставкой, ныне равной 16,95% годовых при 1,5% одноразовой комиссии. Кстати, плавающие ставки в ближайшие месяцы могут стать еще меньше – по мере снижения депозитных ставок банками (давно переполненными деньгами населения, которые им прокручивать практически негде). И только в случае обострения кризиса депозитные ставки могут опять поползти все выше и выше; а за ними подтянутся и ставки кредитные плавающие. Реальность этого сценария в ближайшее десятилетие, как говорится, пока под вопросом.

 

Параметры названной программы и следующие из параметров суммы начальных и ежемесячных аннуитетных выплат за квартиру стоимостью $60 тысяч (минимальная цена более-менее приличного жилья в Киеве – того самого, которое сдается за 2400 гривен в месяц) будут такими:

 

Кредит на жилье на вторичном рынке стоимостью $60 тысяч сроком двадцать лет по программе Universal Bank с плавающей ставкой (на 25 октября 2010 – 17,099% реальных годовых):

 

Итак, для получения кредита, если у вас нет накоплений, придется для начала откладывать и собирать $ 20 100. Например, если откладывать по 2500 гривен в месяц, собирать на начальные кредитные выплаты понадобится почти шесть лет (не говоря уже о накоплениях на возможно требующийся квартире ремонт).

 

Если же 20 тысяч американских единиц у вас имеются, тогда кредит вам дадут только при легальных доходах семьи не меньше 11 тысяч гривен. Ведь аннуитетные выплаты по такому кредиту с учетом ежегодных страховых выплат равны 5 тысячам гривен в месяц – а банки используют систему, упрощенно описываемую так: "кредитные выплаты < 50% официальных доходов".

 

Что касается "первички", то на 25 октября 2010 года низкая ставка (до 20% годовых) на срок 20 лет существует только с авансом 50% (не менее $40 тысяч начальных выплат) и не совсем в Киеве (Вышгород). А с авансом 30% кредиты на строящееся жилье сроком 15 лет начинаются с 15% годовых (но еще дальше от Киева: в Борисполе) и с 17,95% годовых при авансе 35% в Киеве (набережная Русановского канала). Обе последние ставки превращаются в те же 5-6 тысяч гривен – "Борисполь" от Кредитпромбанка за счет дорогого страхования жизни, "Русановский канал" от банка "Форум " за счет более дорогого жилья (от $80 тысяч) в почти построенном "почти элитном" доме. Остальные программы кредитования первичного рынка еще дороже или требуют больших авансов.

 

Итак, никакая киевская "первичка" в кредит не сравнится с вышеописанной ипотекой-"вторичкой" под 17,099% реальных годовых сроком на 20 лет.

 

А если накопить?

 

Предположим, у вас действительно есть возможность тратить на желаемую квартиру 5 тысяч гривен в месяц (минимум сегодняшних кредитов с малым авансом). Посчитаем, за сколько времени вы накопите с нуля ее стоимость ($60 тысяч, предположим, что она не изменится) – если учесть, что 2500 гривен из 5000 вы вынуждены будете все время накопления тратить на аренду.

 

Расчет прост: 60000*8/(2500*12) = 16 лет. Итак, проарендовавшись 16 с половиной лет (лишние полгода придется откладывать на госпошлину и "пенсионный"), вы накопите себе на квартиру без кредита. При этом для кредита "с нуля" вам потребовалось бы откладывать те же 2500 гривен почти шесть лет. А потом платить кредит и иметь квартиру в залоге еще целых двадцать лет. Итого, с кредитом "с нуля" надо 26 лет тратить по 5 тысяч гривен в месяц, а с откладыванием – всего 16 лет.

 

Если вам 30-34 года (для женщин – потенциальных заемщиц – 25-29 лет), и ваши доходы не превышают $1000-1500 в месяц, то эта десятилетняя разница в будущих расходах уже весьма важна (если задумываться о своем благополучии в возрасте "за 50"). А если вы старше указанных возрастов (мужчины от 34 лет и женщины от 29 лет) , то через шесть лет собирания на начальные выплаты двадцатилетний кредит вы вообще, скорее всего, не получите, если до того времени не повысится пенсионный возраст (у банков распространено ограничение – заемщик не должен достигать пенсионного возраста до окончания срока кредита). А кредит на меньший срок будет заведомо дороже пяти тысяч гривен в месяц.

 

И наконец, последний довод в пользу системы "арендуем и копим". Если для накопления использовать банковские депозиты (например, ежегодно размещать вклады сроком один год), то указанные 16 лет могут превратится всего в десять-одиннадцать. Судите сами: даже если представить, что с 2011-2012 годов максимальная депозитная ставка составит 15% годовых, стоит учесть, что уже через восемь лет откладывания (даже без депозита) вы насобираете 2500*12*8(лет)/8(грн. за $) = $30 тысяч. А это по депозиту со ставкой 15% годовых сроком один год дает вам на выходе $4275 (с учетом 5% налога) только за один год. Эта прибыль будет даже больше, чем вы сами за тот же девятый год откладывания добавите "в копилку" (ведь ваш ежегодный вклад составит 2500*12/8 = $3750). Если же депозит был накопительным (пополняемым), то годовая прибыль будет еще больше.

 

Разумеется, откладывать на депозит можно было и на начальные выплаты для банковского кредита. Однако в этом случае почти шесть лет накопления по $3750 в год для получения суммы в $20100 превратятся в чуть более четырех лет. Выигрыш в 15 месяцев относительно невелик. Тогда уже лучше не брать двадцатилетних кредитов (а меньшие сроки обойдутся дороже, чем 5 тысяч гривен в месяц), а копить при помощи депозитов еще шесть лет на всю квартиру "за свои".

 

Разумеется, все эти расклады справедливы, если квартиры не начнут стремительно дорожать (что, впрочем, маловероятно) и если не подорожает раза в полтора их аренда (что, как раз, весьма возможно).

 

Напоследок для читателей, имеющих помимо 2500 гривен на аренду, не более 2000 гривен, которые они бы могли откладывать на новую квартиру, укажем примерные сроки накопления на новое жилье ценой $60 тысяч – (60000*8/(2000*12) = 20 лет, если без депозитов, тринадцать-четырнадцать лет с таковыми банковскими продуктами под 15% годовых. При меньших, чем 2000 гривен, суммах "откладывания" срок накопления в любом случае превышает 20 лет и практически теряет смысл.

 

Дальнейшая схема

 

Резюмируем: при полном отсутствии начальных сбережений, но наличии доходов семьи выше 10 тысяч гривен в месяц гораздо эффективнее, дешевле и быстрее "остаться в аренде" за 2500 гривен в месяц на ближайшие 10-11 лет, за время которой скопить, откладывая еще по 2500 гривен на банковские депозиты, денег на новую однокомнатную квартиру. А что же дальше?

 

Поселившись уже в своем малом жилье, можно продолжить откладывать – уже по пять тысяч гривен, ведь арендного "ига" больше нет. И тогда буквально за три года (без депозитов четыре года: 5000*12*4/8 = $30 000) накопить еще тридцать тысяч американских единиц. А этого нового накопления, если продать вашу однокомнатную квартиру и прибавить новое накопление к этой сумме, хватит уже на хорошую "двушку", а то и "трешку" в столице.

 

Если же однокомнатной квартире был необходим дорогостоящий ремонт, можно устроить себе "накопительские каникулы" сроком один год – то есть первый год в однокомнатной квартире тратить по пять тысяч гривен в месяц строго на ремонт. А уже со второго года в своей квартире эту же сумму откладывать на депозит, накапливая на более крупную квартиру (которую тогда можно будет приобрести не через три, а через четыре года по вселении в однокомнатную – что, все равно, довольно быстро).

 

Итак, систематическое и неуклонное ежемесячное откладывание относительно некрупных сумм, в сочетании с внесением их на депозиты (но даже и без таковых) способно произвести чудеса – кто навскидку мог бы подумать, что всего 2500 гривен в месяц, если не на месяц не отступать, превратятся в $60 000 (то есть в квартиру в столице) при помощи банковских вкладов всего за десятилетие.

 

Естественно – еще раз оговоримся – схема не потеряет своей актуальности только если цены (как на продажу и аренду квартир, так и на все остальное) и валютные курсы в десятилетие вашего накопления будут меняться не более чем на 10-15% к нынешним. И конечно же, при накоплении с помощью вкладов многое будет зависеть от надежности выбранного вами банка.

источник

[simfik]

Rashid Спасибо за ссылку я ее тоже сегодня читал. Конечно у нас такие зарплаты редкость но цены на жилье слава богу ниже.

[LisaAlisa]

На сколько я заметила нифига не ниже цены. Только з/п ниже.

[SamSa]

На сколько я заметила нифига не ниже цены. Только з/п ниже.

ну у нас 60 тыс. за однокомнатную - редкое явление..

да и аренда дешевле чуть-чуть

[LisaAlisa]

Аренда так же. Дешевле только халупы, времянки и убитые однушки с соседями-алкоголиками.

[SamSa]

@LisaAlisa, за 2500 грн - аренда однокомнатной квартиры с очень крутым ремонтом. и с жадным хозяином

а так - 1700-2000 грн нормальная квартира.

Халупы и времянки - 1000-1300 грн.

[LisaAlisa]

Не будем забывать уровень зарплат.

как у нас устанавливают цены на недвижимость я вообще не понимаю - старый раздолбанный домик 2х3 метра в одном из дачных кооперативов у черта на куличках, без коммуникаций вообще - не меньше 15к у.е.

[SamSa]

спор о цене аренды, про зарплаты само собой, зачем съезжать

а ценообразование действительно удивляет. но, насколько известно, спрос рождает предложение.

скорее всего причина - дефицит жилья.

[LisaAlisa]

Брат снимал квартиру в старом доме, правда центр - платил 2700 за однокомнатную.

Друзья снимают однокомнатную недалеко от Кубика - пока еще 250 долларов + коммуналка, но им собираются поднимать цену. Они еще и частичный ремонт за свои деньги делали что-бы квартира более-менее выглядела.

Соседняя квартира, дверь-в-дверь, двухкомнатная - 2 года назад тетка ее сдавала за 2900, сейчас подняла, но не скажу на сколько, новых жильцов не знаю.

[SamSa]

@LisaAlisa, сам снимаю за 1750 1-комнатную в районе Лермонтова с хорошим ремонтом. До этого - за 1700 на Бела Куна с похожим состоянием.

Когда искал, видел много разных квартир и цен, но таких, как Вы говорите, честно, не встречал :) ясно, что если "золотой унитаз" в квартире, то стоимость будет высокой, но вообще такие цены - это не стандартная ситуация, 100%

[LisaAlisa]

Ну я пишу только что знаю, и на истину в первой инстанци не претендую в принципе. Встал вопрос снятия жилья себе, так мне сказали что меньше 2000 нечего даже мечтать. :)

[kosmos]

читал я в свое время договора Владограда на приобретение жилья. Шедевр да и только. Все на честном слове застройщика.

[simfik]

читал я в свое время договора Владограда на приобретение жилья. Шедевр да и только. Все на честном слове застройщика.

А они в нашей стране очень не надежные.

[simfik]

Что то после переноса темы в этот раздел обсуждение закончились. Предлагаю администраторам вернуть ее обратно.

[Гость dwor]

Что то после переноса темы в этот раздел обсуждение закончились. Предлагаю администраторам вернуть ее обратно.

Куда, в объявления? :)

 

по теме

Ныне неплохи предложения в Монолите. Да и темпы стройки пока не дают повода переживать за перспективы строительства.

[Гость dwor]

1 тыс. у.е. с небольшим за метр в квартире от Консоли... :)

[Lara Kroft]

dwor, опередил :))) Владоград строит по такой цене действительно элитное жилье. А Консоль - это разве что под сдачу командировочным лохам впаривать :)

[bormaley]

Готовых однушек - мало. Где-то там строят - а здесь построено!

 

Здесь 1050 за ПОСТРОЕННУЮ квартиру с АВТОНОМНЫМ теплоснабжением.

 

А на уровне котлована с приблизительным сроком сдачи через 2 года Вы

можете сейчас проинвестировать и по 700 - 800, что у Консоля, что у Владограда,

что у Монолита.

 

Элитного жилья в Симферополе по определению нет - все это разводки,

для клюющих на видимость сопричастности

 

На западе примерно так выделяют критерии:

— местоположение;

— архитектурно-планировочные решения и качество строительства;

— организация придомовой территории;

— наличие подземного паркинга/количество парковочных мест на одну квартиру;

— количество квартир в доме;

— инфраструктура, окружение;

— обеспечение безопасности (в том числе фейс-контроль);

— является ли дом новостройкой или реконструкцией.

 

И!!! На Западе проживание в определенном районе гарантирует принадлежность к

определенному социальному слою.

 

А всё что вам впаривают как элитное - просто более-менее ДОРОГОЕ жилье - ПРЕСТИЖНОЕ.

 

Ну, может быть еще Изумрудный у Владограда можно назвать престижным, о чем они честно

и пишут на сайте и в проспектах. Несколько лет назад, кстати, хотел купить именно там

(в Изумрудном на Севастопольской), но не вписался - однушек уже не было.

 

Зы. На каждый товар - свой покупатель.

[Гость dwor]

Готовых однушек - мало. Где-то там строят - а здесь построено!

Знакомые живут уже несколько лет именно на Лексина в том самом микрорайоне, но им квартира досталась на шару эхом из инвестиций десятилетней давности.

В гостях бываю систематически, поэтому качество стройки могу оценивать изнутри, как инженер-строитель (по первому образованию).

Так что Консоль я бы рекомендовал кому-либо в самую последнюю очередь.

 

А на уровне котлована с приблизительным сроком сдачи через 2 года Вы

можете сейчас проинвестировать и по 700 - 800, что у Консоля, что у Владограда,

что у Монолита.

Монолит отличными темпами гонит девятиэтажки на Ростовской - практически каждый день из окна наблюдаю.

Цена 5600 грн. за метр, квартиры есть, хотя и раскупают, срок сдачи - через полгода. Качество - существенно лучше.

Луговая и Балаклавская - в следующем году, не спорю.

 

Однако есть еще дом Союзстройтехнологии на Балаклавской. По сравнению с Консолевскими коробками - вершина цивилизации.

Монолитный железобетон, мрамор, бОльшие площади, лифты Отис против зеленых бюджетно-белорусских в домах Консоли.

 

Зы. На каждый товар - свой покупатель.

А вот тут в десяточку.

Удачи в продаже.

 

P.S. Пока мы чУдным образом апаем вам тему. Потом нужно будет не забыть перенести дискуссию в тему о выборе жилья :)

[bormaley]

Знакомые живут уже несколько лет именно на Лексина в том самом микрорайоне, но им квартира досталась на шару эхом из инвестиций десятилетней давности.

В гостях бываю систематически, поэтому качество стройки могу оценивать изнутри, как инженер-строитель (по первому образованию).

Так что Консоль я бы рекомендовал кому-либо в самую последнюю очередь.

 

Ж/б коробки - однозначно Г...О полное, есть там пару домой таких там, самых первых.

Но точно так же регулярно бываю у кумовей и у брата жены в гостях на Лексина- отличненькие ЭКОНОМНЫЕ трёшечки у людей - микрорайон Лексина так и называется - бюджетное строительство. Мой дом, к моему денежному сожалению, уже пошел по новым СНиПам - с увеличенной площадью (и стоимость жилья соответственно увеличению площади больше оказалась).

 

 

Однако есть еще дом Союзстройтехнологии на Балаклавской. По сравнению с Консолевскими коробками - вершина цивилизации.

Монолитный железобетон, мрамор, бОльшие площади, лифты Отис против зеленых бюджетно-белорусских в домах Консоли.

 

Ну вот даже и не уговаривайте - на вкус и цвет ... - "бумажный" монолитный ж/б по сравнению с альминскими блоками ЛАЖА полнейшая

Мрамор, Лифты Отис - таки да, это всегда гораздо лучше кафельной плитки и белорусско-украинских человеко-подъемников

 

 

P.S. Пока мы чУдным образом апаем вам тему. Потом нужно будет не забыть перенести дискуссию в тему о выборе жилья :)

 

Совершенно верно, уважаемый админ, это даже было бы правильно (!) чтоб перенесли эту апалку в дискус о ВЫБОРЕ жилья - а здесь оставили ТОЛЬКО мой первый пост.

[Гость dwor]

Ну вот даже и не уговаривайте - на вкус и цвет ... - "бумажный" монолитный ж/б по сравнению с альминскими блоками ЛАЖА полнейшая

Как хоть и бывший, но специалист в строительной отрасли, искренне улыбнулся.

Что есть такое альминские блоки, как они относятся к перепаду температур и влаги... Тут даже говорить не о чем :)

А еще есть такие понятия как сейсмология... Насколько хватит терпения можете почитать, к примеру, здесь.

То есть, монолитный железобетон - это совершенно иное качество строительства. Кстати, вы пробовали в известковый альминский блок встроенный шкаф повесить? :D

 

Совершенно верно, уважаемый админ, это даже было бы правильно (!) чтоб перенесли эту апалку в дискус о ВЫБОРЕ жилья - а здесь оставили ТОЛЬКО мой первый пост.

Уже.

[bormaley]

Как хоть и бывший, но специалист в строительной отрасли, искренне улыбнулся.

Что есть такое альминские блоки, как они относятся к перепаду температур и влаги... Тут даже говорить не о чем :)

А еще есть такие понятия как сейсмология... Насколько хватит терпения можете почитать, к примеру, здесь.

То есть, монолитный железобетон - это совершенно иное качество строительства. Кстати, вы пробовали в известковый альминский блок встроенный шкаф повесить? :D

 

я говорю не как НЕспец, а как пользователь

я долго жил в панельке (жах полный), я уже 7 год живу в блочном доме - ДОВОЛЕН по полной, причем мой дом (на Батурина вверху)

строился ИМЕННО с учетом сейсмологии - с сейсмическими поясами и прочая

я пока НЕ ЖИЛ в монолите - только бывал в гостях

еще раз повторюсь - на вкус и цвет ...

 

в блоки шкафы не встраивал - у меня ремонт бригада делала, но когда мне утапливали в стену шкафчик для электросчетчика и въюноши вырезали болгаркой контура ... жесть: соседи вешались когда возвращались с работы в этот день - на площадке всё было уделано мелкодисперсной белой пылью ...

 

Уже.

 

Ага, спасибо.

[Гость dwor]

я долго жил в панельке (жах полный), я уже 7 год живу в блочном доме - ДОВОЛЕН по полной, причем мой дом (на Батурина вверху)

Вы путаете панель с монолитным железобетоном - это СОВЕРШЕННО разные вещи.

В Симферополе кроме Консоли, вообще никто давно не строит панельные дома.

[bormaley]

Вы путаете панель с монолитным железобетоном - это СОВЕРШЕННО разные вещи.

В Симферополе кроме Консоли, вообще никто давно не строит панельные дома.

 

я НЕ путаю, Вы вероятно недопоняли/недопрочитали мой пост (или я хреново выразил свою мысль),

итак:

 

1. я жил в панельке - не "попка" , а именно ж.опа (!)

2. я живу в блочке - мне нравится

3. я бывал в гостях в монолите (монолитно-железобетонных домах)

 

вот это я писал.

[Гость dwor]

я НЕ путаю, Вы вероятно недопоняли/недопрочитали мой пост (или я хреново выразил свою мысль),

скорее всего последнее :)

 

Конкретизируем:

 

1. Панельные девятиэтажки - наследие СССР. Самый дешевый вариант строительства. Собирается по принципу конструктора.

Клонированные квартиры без возможности изменения планировки и переноса несущих конструкций.

Строит только Консоль (комплекс возле НАПКС), засунув в середину панели кусок пенопласта.

Для профанов этот конструктор был назван "финской технологией скандик" :)

По факту на ЖБК под Севастополем они льют обычные панели с пенопластом.

 

2. Блочные дома из альминского камня - известняка.

Начали использоваться лет 50 назад как бюджетное решение для строительства "хрущевок".

В том же духе и продолжается. Требуют нормальной внешней отделки, чувствительны к влаге и перепаду температур.

Навесные конструкции нужно рассчитывать очень внимательно - крошится и сыпется. У знакомого ночью кухня тупо рухнула со стен.

 

3. Монолитный железобетон - на данный момент мировой стандарт строительства многоэтажных зданий.

Позволяет планировать квартиры любой площади и конфигурации. Обладает повышенной сейсмостойкостью и т.д.

 

Где-то так.

 

Уровень шума внутри во многом зависит от качества ремонта квартиры.

Начиная от установки гипсокартонных стен вместо кирпичных и заканчивая экономией на подложке ламината.

 

P.S. Из нормального железобетона дом если и упадет, то только набок.

Из известняка - тупо рассыпется.