Юридические и налоговые аспекты сдачи квартиры

[taktoryadom]

Туся, большое спасибо за помощь.

[Туся]

Да на здоровье

[Katty]

А если посмотреть на проблему не с юридической, а с человеческой стороны. Может стоит объяснить жильцам что не надо ставить стирку на ночь? Да и ребёнка воспитывать тоже надо. Если люди снимают квартиру, а не частный дом, то должны понимать что стены тонкие, а за стенами соседи . Может соседка пишит не от скуки и вообще неплохой человек? ).

[Туся]

А если посмотреть на проблему не с юридической, а с человеческой стороны. Может стоит объяснить жильцам что не надо ставить стирку на ночь? Да и ребёнка воспитывать тоже надо. Если люди снимают квартиру, а не частный дом, то должны понимать что стены тонкие, а за стенами соседи . Может соседка пишит не от скуки и вообще неплохой человек? ).

 

К сожалению,тут,что не сделай-всё будет не так ,Просто есть категория людей,которым не угодишь.Сестра арендовала квартиру лет шесть (одну и ту же),под ними жила бабуля и жизни им не давала,они уже по квартире передвигались ,почти не касаясь пола,но каждое утро бабуля приходила с жалобами.А когда они переезжали,эта же бабуля рыдмя-рыдала и говорила,что так жаль с такими хорошими соседями расставаться.К слову,переехали они в соседний дом и бабуля каждый раз встречая сестру во дворе по-часу жалуется на новых жильцов....Это просто старость и одиночество,ну или уже маразм...

[taktoryadom]

А если посмотреть на проблему не с юридической, а с человеческой стороны. Может стоит объяснить жильцам что не надо ставить стирку на ночь? Да и ребёнка воспитывать тоже надо. Если люди снимают квартиру, а не частный дом, то должны понимать что стены тонкие, а за стенами соседи . Может соседка пишит не от скуки и вообще неплохой человек? ).

Да, вот тут у меня несомненный прокол. Считала и считаю, что люди,снимающие квартиру, имеют точно такие же права и обязанности,что и остальные жильцы дома. Да и стенки тонкие,в общем в обе стороны. Живущие в девятиэтажках прекрасно знают что соседей слышно в любом случае.

[Hazanoff]

taktoryadom,

Договор НЕ нужно заверять у нотариуса. Этот договор заключается в простой письменной форме.

[shelev]

В данной ситуации договор - действительно лучший выход из ситуации. Правда за спокойствие прийдётся слегка перпалтить, но хоть будете спокойно жить. С другой стороны вы и себе подстра***те на случай недобросовестных квартирантов и возможных непониманий избежите.

[alexk]

Насколько я понимаю для налоговой - задекларировать доходы, заплатить 15% (раз в год от общей суммы), нет вопросов. То есть сдача собственной квартиры не является предпринимательством и никаких доп. регистраций не требует (поправьте меня, если что-то не так).

Хотя вроде бы из текста выше следует, что из налоговой не приходили и это теоретическая угроза. С участковым же видна явная проблема - периодически приходят жалобы, не соответствующие действительности. то есть заведомо ложный вызов милиции + клевета. Думаю нужно копать админ. кодекс на предмет наказаний за такое (например, ст 183 http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/80731-10/page10)

[zachott]

Насколько я понимаю для налоговой - задекларировать доходы, заплатить 15% (раз в год от общей суммы), нет вопросов. То есть сдача собственной квартиры не является предпринимательством и никаких доп. регистраций не требует (поправьте меня, если что-то не так).

Хотя вроде бы из текста выше следует, что из налоговой не приходили и это теоретическая угроза. С участковым же видна явная проблема - периодически приходят жалобы, не соответствующие действительности. то есть заведомо ложный вызов милиции + клевета. Думаю нужно копать админ. кодекс на предмет наказаний за такое (например, ст 183 http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/80731-10/page10)

 

Абсолютно верно! На каждое заявление соседки - заявление в милицию по 183 ст.КУоАП (факт не подтвердился - вызов ложный). А пусть эту соседку таскают на админкомиссию в район и штрафуют. Начнут с 51 грн и дойдут до 119 грн. А платить каждый раз соседке по 119 грн будет накладно. Глядишь и утихомирит свои писательский пыл.

Ибо если человек не может сам себя утихомирить, то надо ему в этом помочь. И "рубль" тут самое действенное средство.

ЗЫ. Ну и квартиранты должны конечно же вести нормальный образ жизни, а не гужбанить круглые сутки.

[Юрист из России]

Итак, начитавшись разного рода бреда, по поводу сдачи квартиры в Крыму и аренды хаты в Киеве, решил дать разъяснения следующего порядка.

Первое - В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.Это по поводу сдачи квартиры в Крыму.

Что касается ставки налога по Код ОКВЭД ОК 029-2001 – 70.20.1, поясню следущее, ИП может находиться на общей системе налогообложения (доходы облагаются по ставке 13%) либо применять специальные режимы налогообложения (УСН).

Таким образом, доходы ИП от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества будут облагаться налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН. Он может выбрать налогообложение по одной из двух ставок: с объектом "доходы" - 6%, "доходы минус расходы" - 15%.

В ином случае, гражданин, сдававший жилье в аренду, по окончании года, но не позднее 30 апреля, обязан подать в налоговый орган по месту регистрации декларацию по форме ? 3-НДФЛ с указанием полученного от сдачи внаем дохода и до 15 июля уплатить исчисленный в декларации налог.

Вы, наверное, дадите справедливое замечание, что он не является предпринимателем. Отвечу. Пунктом 2 ст. 11 НК РФ определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

По поводу съёма хаты в Киеве.

Пользователь Zerg сказал, что "дополнительного дохода нет". Так вот, вы его не слушайте. Очевидно, он имел в виду, факт того, что съем Киевской хаты - это, расходы. Хочется спросить у Zerg,как он собирается "ставить к вычету" расход в другом государстве? Как он докажет ИФНС разумную деловую цель понесенных расходов? Почему Zerg решил, что он "автоматом" может применить доходы в Кыму минус расходы в Киеве? Пояснения дам в Скайпе.

[Hazanoff]

Итак, начитавшись разного рода бреда, по поводу сдачи квартиры в Крыму и аренды хаты в Киеве, решил дать разъяснения следующего порядка.

Первое - В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.Это по поводу сдачи квартиры в Крыму.

Что касается ставки налога по Код ОКВЭД ОК 029-2001 – 70.20.1, поясню следущее, ИП может находиться на общей системе налогообложения (доходы облагаются по ставке 13%) либо применять специальные режимы налогообложения (УСН).

Таким образом, доходы ИП от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества будут облагаться налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН. Он может выбрать налогообложение по одной из двух ставок: с объектом "доходы" - 6%, "доходы минус расходы" - 15%.

В ином случае, гражданин, сдававший жилье в аренду, по окончании года, но не позднее 30 апреля, обязан подать в налоговый орган по месту регистрации декларацию по форме ? 3-НДФЛ с указанием полученного от сдачи внаем дохода и до 15 июля уплатить исчисленный в декларации налог.

Вы, наверное, дадите справедливое замечание, что он не является предпринимателем. Отвечу. Пунктом 2 ст. 11 НК РФ определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

По поводу съёма хаты в Киеве.

Пользователь Zerg сказал, что "дополнительного дохода нет". Так вот, вы его не слушайте. Очевидно, он имел в виду, факт того, что съем Киевской хаты - это, расходы. Хочется спросить у Zerg,как он собирается "ставить к вычету" расход в другом государстве? Как он докажет ИФНС разумную деловую цель понесенных расходов? Почему Zerg решил, что он "автоматом" может применить доходы в Кыму минус расходы в Киеве? Пояснения дам в Скайпе.

Зарисоваться не удалось, тему обсуждали 2 года назад ))))))))))

[bormaley]

Штирлиц не понимал почему все пяляться на него, но парашют не отстегивал и буденновку не снимал :)

[Odin]

Юрист из России,вы на процессуальные сроки и сроки исковой давности также внимание обращаете, как и на дату возникновения темы и ответов на нее? Изменено 17 июня, 2014 пользователем Odin

[Millionova]

Да ладно не ссорьтесь, человек прочитал рассказал, как надо делать сейчас.

Кстати а можно вам вопрос?

Есть офис как правильно/выгоднее его сдавать юрлицу? Как физлицо? Или как ИП?

Спасибо.

[bormaley]

Насколько я помню комментарий юриста - пока, до конца года (переходного периода) - пофиг, зависит от арендатора.

[Hazanoff]

Да ладно не ссорьтесь, человек прочитал рассказал, как надо делать сейчас.

Кстати а можно вам вопрос?

Есть офис как правильно/выгоднее его сдавать юрлицу? Как физлицо? Или как ИП?

Спасибо.

Как тот, кому принадлежит объект. Если в правоустанавливающем документе Вы, как гражданин, то как физлицо, если ИП - то ИП.

[Millionova]

На данный момент как чп 3 группа 5% от суммы аренды. Вопрос как по налогам выгоднее? Оформлять ИП или сдавать как физлицо? Просто Еще закавыка супруг пошел работать и сейчас стоит вопрос о официальном трудоустройстве.

[salievan]

По идее наверно как ИП выгоднее, ибо когда как физлицо отстегнете и отдадите 13% подоходного налога, а когда был ЧП 5%, я правда не знаю в России какие % отстегивают ИП за право деятельности, но в Украине было выгоднее ЧП это факт.

[Hazanoff]

В России упрощенка:

6 % — когда объект налогообложения – все доходы;

15% — когда объект налогообложения — доходы, уменьшенные на величину расходов.

Но как же популярнее объяснить, что если объект принадлежит ГРАЖДАНИНУ Пупкину, то не может его сдавать ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ Пупкин ))))

[salievan]

В России упрощенка:

6 % — когда объект налогообложения – все доходы;

15% — когда объект налогообложения — доходы, уменьшенные на величину расходов.

Но как же популярнее объяснить, что если объект принадлежит ГРАЖДАНИНУ Пупкину, то не может его сдавать ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ Пупкин ))))

А что в России именно так? Я имею ввиду права на обьект, сейчас я спокойно плачу ЧП, хозяину квартиры, которую использую под офис, документы на помещение у него выданы как на физлицо, другое дело, что он как ЧП использует свое личное имущество - квартиру для получения дохода.

Так что теперь так нельзя?

А это часом не зависит от статуса помещения - в жилом фонде или нет? Ибо если в жилом, то там физлицо, это без разговоров, но такое помещение нельзя использовать под офис или магазин...

А уже нежилым помещением можно командовать как хочешь.

[Hazanoff]

А что в России именно так? Я имею ввиду права на обьект, сейчас я спокойно плачу ЧП, хозяину квартиры, которую использую под офис, документы на помещение у него выданы как на физлицо, другое дело, что он как ЧП использует свое личное имущество - квартиру для получения дохода.

Так что теперь так нельзя?

А это часом не зависит от статуса помещения - в жилом фонде или нет? Ибо если в жилом, то там физлицо, это без разговоров, но такое помещение нельзя использовать под офис или магазин...

А уже нежилым помещением можно командовать как хочешь.

Любым помещением можно пользоваться как хочешь, если оно Ваше. Я не об этом. Можете использовать, не использовать, сжечь его нах ))) Я о том, что стороной в договоре выступает СОБСТВЕННИК, а не то, что на него оформлено (будь то предприниматель по украинскому закону, ип по российскому, либо он учредитель чего либо). А с хозяином квартиры можно заключить хоть брачный контракт, от этого ведь собственник не изменится, верно? =)))

Изменено 18 июня, 2014 пользователем Hazanoff

[salievan]

Любым помещением можно пользоваться как хочешь, если оно Ваше. Я не об этом. Можете использовать, не использовать, сжечь его нах ))) Я о том, что стороной в договоре выступает СОБСТВЕННИК, а не то, что на него оформлено (будь то предприниматель по украинскому закону, ип по российскому, либо он учредитель чего либо). А с хозяином квартиры можно заключить хоть брачный контракт, от этого ведь собственник не изменится, верно? =)))

Так... Т.е. если сторона 1 это ООО арендующее у стороны 2 предпринимателя-хозяина квартиры, то такой договор юридически ничтожен?

[Hazanoff]

Так... Т.е. если сторона 1 это ООО арендующее у стороны 2 предпринимателя-хозяина квартиры, то такой договор юридически ничтожен?

Если в правоустанавливающем документе собственник ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ, то все гуд, если ГРАЖДАНИН, то это левак. Я понимаю, что налоговой пофигу, лишь бы платили налоги. НО сами посудите, купил квартиру в 90-м году, зарегался предпринимателем в 2005, заключил договор аренды (как арендодатель) в 2005, а в 2006 ликвидировался, как предприниматель... что дальше с договором делать будем? Примерно хоть логика понятна?

Вася был, Вася остался (которому принадлежит), а предприниматель был стороной договора, а потом пропал.

Когда за квартиру платите, Вы же себя указываете, а не предпринимателя. Хоть Вы дважды предприниматель, от этого, как ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ собственником не станете.

Изменено 18 июня, 2014 пользователем Hazanoff

[salievan]

Если в правоустанавливающем документе собственник ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ, то все гуд, если ГРАЖДАНИН, то это левак. Я понимаю, что налоговой пофигу, лишь бы платили налоги. НО сами посудите, купил квартиру в 90-м году, зарегался предпринимателем в 2005, заключил договор аренды (как арендодатель) в 2005, а в 2006 ликвидировался, как предприниматель... что дальше с договором делать будем? Примерно хоть логика понятна?

Вася был, Вася остался (которому принадлежит), а предприниматель был стороной договора, а потом пропал.

Когда за квартиру платите, Вы же себя указываете, а не предпринимателя. Хоть Вы дважды предприниматель, от этого, как ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ собственником не станете.

Спасибо примерно понял, от этого только больше вопросов стало, но это теперь к хозяину...

по договорам, я придерживался логики там, такой описанной ситуации нет, были отд. договоры на ЧП и физлицо по периодам, так что слава богу с этим в порядке...

[sov@]

Пардон, а что в российском ГК есть такой субъект гражданских правоотношений, как ИП? Я как-то всегда наивно полагал, что есть только две категории субъектов - ФЛ и ЮЛ. Где же это я не дочитал-то... :unsure: